Para adquirir una vivienda en el sur de Florida se necesitan ingresos de más de 80.000 dólares anuales, según explicó Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario de Miami con obras en Doral, Hollywood, Downtown y Brickell. Aseguró que a pesar de la inflación y de la alta demanda de casas en esa entidad de EE. UU. hay alternativas para los migrantes
Entrevista: César Batiz Redacción: Katherine Dona
Miami se convirtió en uno de los destinos predilectos de la migración venezolana, pero también es uno de los lugares donde comprar una casa puede convertirse en un camino cuesta arriba debido a que los precios oscilan entre 590.000 y 610.000 dólares. Aunque el monto sea elevado, el desarrollador inmobiliario Jesús Quintero explica que hay opciones.
Quintero es venezolano y tiene obras en Miami, específicamente en Doral, Hollywood, Downtown y Brickell, y en entrevista con el director de El Pitazo, César Batiz, precisó que ante este difícil panorama hay una opción: los migrantes venezolanos pueden acceder a programas de ayudas para adquirir una vivienda en esta ciudad del condado de Florida.
Quintero es licenciado en Economía y Contabilidad, graduado en la Universidad Santa María de Caracas y tiene más de 30 años de experiencia en emprendimientos, banca, finanzas y construcción en Estados Unidos y Latinoamérica. En su carrera ha construido, vendido y entregado unas 1.536 unidades residenciales, con una inversión que supera los 690 millones de dólares.
Además, es el principal benefactor del capítulo de Miami de la Asociación Comunitas Dei (CDEI), apoya a la Sociedad de Amigos de la Cultura, con sede en Venezuela; es fundador y CEO de JQ Group, así como fundador de JQ Foundation, una fundación dedicada a concientizar a las comunidades en la preservación del ecosistema.
–¿Qué debe hacer una familia venezolana para adquirir una vivienda en Miami?
–Si una familia venezolana está instalada y documentada, lo ideal sería que buscara alguno de los programas de ayuda para la adquisición de vivienda. Hay grandes desarrolladores privados que dan facilidades de corto plazo para poder adquirir la vivienda y después van ajustando. Se aplica la de me pagas menos en un primer momento y van ajustando con el tiempo.
Además, hay una institución como Florida Housing, donde se puede catalogar a un comprador solamente al poner 5 % de entrada y con la tasa subsidiada, por lo tanto, tienen acceso. No aplica para todo tipo de viviendas, pero sí para unas dignas y bien hechas, que puede ser una buena solución para empezar a crecer.
–¿Qué costo tienen las viviendas? ¿Cuánto deberían ser los ingresos de esa familia?
–Con los privados, esas viviendas estarían entre 450.000 o 500.000 dólares, y las familias que acceden a través de estos programas deberían tener ingresos entre 80.000 y 100.000 dólares anuales, lo cual no es fácil acá en Florida. Es muy difícil porque -por ejemplo- la entrada de un funcionario policial, un enfermero o un bombero, van desde 36 hasta 70.000 dólares, este último caso cuando hablamos de un cargo alto dentro de la institución con muchos años de servicio.
Hoy Miami es el paraíso, somos el segundo estado … de mayor crecimiento y de mayor destino de inmigrantes dentro de los EE. UU.
Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario
–¿Cuáles son las características del mercado inmobiliario en Miami? ¿Cómo se lo explicaría a un venezolano?
–Hoy Miami es el paraíso, somos el segundo estado con mayor crecimiento y de mayor destino de inmigrantes dentro de los EE. UU. y que vienen del exterior. Por lo tanto, Florida y Texas son dos estados donde se conversa sobre el alza de las tasas de interés para el financiamiento de la compra de vivienda. Sin embargo, no se ha visto tan acentuado el efecto negativo por la cantidad de capitales extranjeros que están llegando al estado de Florida, básicamente al sur de Florida, es decir, a los condados de Miami Dade, Broward y a West Palm Beach, que son las tres localidades que tienen el mayor flujo de dinero y de demanda de activos inmobiliarios por parte de extranjeros.
–¿El sur de Florida es más económico?
–Correcto. Hay dos cosas que se están dando, una es el tema de seguridad porque hay estados norteamericanos donde después de la pandemia ha crecido la delincuencia y, por otro lado, están los que llamamos los desplazados de los impuestos que vienen buscando una carga impositiva (tributaria) menor a la que pueden tener Nueva York, Los Ángeles o Chicago.
Todos estos grupos están migrando hacia la Florida como una alternativa para el entretenimiento porque tiene teatros, arte, espectáculos, deportes y playa. Además, la densidad poblacional de Miami es mucho menor a la de esas tres ciudades, por lo tanto, es un estilo de vida mucho más abierto, menos complicado como se ve en otros sectores. Eso trajo en el año pasado a unas 406.000 familias que emigraron a Miami directamente.
–¿Qué tanto influyen aspectos como la tasa de interés, el inventario, el precio de venta y también el hecho de estas migraciones en el mercado inmobiliario? ¿Qué tanto influye en estos costos de venta?
–La tasa de interés encareció las nuevas construcciones para los desarrolladores y, por eso, se registra un alza del costo de la vivienda para el cliente final. En otras palabras, antes una persona podía tener acceso a vivir en una casa de un millón de dólares si mantenía los mismos ingresos durante 10 meses. Sin embargo, hoy no califica para comprar una casa de 300.000 dólares, porque la tasa de interés se le triplicó en la mayoría de los casos. Eso es una causal para ese sector que hay entre 600.000l dólares hasta un millón de dólares. Ese sector está afectado pronunciadamente en la parte local por la tasa de interés.
De enero de 2022 a la fecha, los costos subieron en 100 % para los desarrolladores, por eso, lo que yo vendía en 400.000 dólares, ahora vale 650.000 para poderlo sacar al mercado.
El otro elemento es que en el sur de Florida hay una migración importante dentro de los EE. UU. y no han dejado que los inmuebles caigan de precios. Entonces, más bien vemos que hay un aumento en el precio de las unidades, pero es básicamente también porque se acaban los inventarios y no hay el reemplazo, lo que afecta al ciudadano local, al floridiano.
–En EE. UU. el déficit es de 4,3 millones de viviendas ¿esa situación está asociada al tema del inventario?
–La mayoría de los desarrolladores que tenían cuatro o cinco proyectos bajaron sus expectativas este año a uno o dos. Los inversores extranjeros que estaban por desarrollar en Florida, pero que no son del estado, también decidieron retirarse y mantenerse en stand-by mientras se soluciona todo y se termina de hablar de lo que puede hacer la recesión, que es un fantasma que está allí.
No ha habido una caída en los precios ni de los condominios, ni de las casas, ni de la renta de las propiedades
Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario
–¿Cuáles son las alternativas para la población latina?
–No veo que el mercado vaya a bajar ni en el corto ni en el mediano plazo. Esos precios que estamos viendo ahorita tienen bastante soporte y Florida ha desarrollado muchas áreas de interés que ha traído mucha migración, pero si viven como inmigrantes y tienen niños pequeños les recomendaría que aún no es el momento de comprar sino de hacer el esfuerzo y rentar porque hay que buscar el colegio donde sus hijos se van a sentir más cómodos.
Es muy común ver mudanzas por el tema de escolaridad y nos referimos a que los colegios públicos buenos te exigen vivir en un área cercana para poderte aceptar. Muchas veces hay que ver la tendencia del niño en los deportes, música, arte, tecnología, entre otros. Después de un par de años viviendo en la zona se puede optar por uno de esos programas de financiamiento para una vivienda.
–¿Cuál es el costo de un alquiler con tres habitaciones?
–Un alquiler con tres habitaciones supera los 3.000 dólares. En Florida, en sectores donde hay venezolanos, como Doral y Weston, veíamos hace 6 años precios de 250 a 300 dólares por pie, lo que sería 30 dólares por metro cuadrado, mientras, ahora, estamos entre 350 y 450 dólares en las mismas áreas.
–¿Qué influye en esos costos del alquiler?
–La falta de vivienda para la venta, el número de migración interna y Miami como sector apetecible muy buscado para venirse a vivir aquí. Hay una gran demanda y poca oferta de viviendas. El sector de la clase media se ve muy imposibilitado para comprar porque tiene una tasa alta. No le queda otro motivo que vivir arrendado.
Hay cierto control en el crecimiento de la inflación pero no tenemos deflación
Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario
–¿Qué pasará en el futuro en la situación inmobiliaria?
–Tiene que haber un ajuste por alguno de los lados y veo más que venga por el ingreso que por los gastos. No veo una caída del espacio real en términos de precio en la Florida. Hay sectores de EE. UU. que también están emigrando.
El sistema no nos deja producir a los costos que teníamos hace año y medio, al contrario, una obra de clase media no baja de entre 150 y 410 dólares el pie cuadrado que era el precio de venta hace tres años. Esto hace complicado el mercado porque difícilmente va a bajar el concreto y el acero a esos niveles nuevamente.
Hay cierto control en el crecimiento de la inflación, pero no tenemos deflación y los precios van a quedarse allí. Podrá bajar la velocidad con la que venían subiendo o se van a mantener estable, pero difícilmente van a descender.
–Ante este panorama ¿cómo se hace para adquirir un seguro residencial en zonas que son afectadas por huracanes e inundaciones?
–En toda Florida los seguros de viviendas y de condominio de edificios se triplicaron y la situación es complicada para el sector inmobiliario lo cual reduce sustancialmente la utilidad. Las construcciones viejas con contratos de renta anteriores están quedando en rojo en el flujo de caja, con ese aumento del seguro.
Es decir, el contrato de alquiler tendría que pasar de 1,20 a 3,60 dólares, pero ese mismo documento los protege hasta su vencimiento. El pronóstico en esas áreas es que si no entra capital o inversionista en este sector a adquirirlos podamos ver que la banca tenga que quedarse con mucho de esos activos nuevamente.
Todos estos grupos están migrando hacia la Florida como una alternativa
Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario
–¿Qué diferencias hay entre desarrollar urbanismo en EE. UU., específicamente en Miami, en comparación con otras partes de Latinoamérica?
–Las diferencias son muchas por nuestra idiosincrasia y la forma de trabajar en las ciudades con las que trabajamos nosotros. En EE. UU. gozamos del hecho de que no existe la escasez, a excepción de la pandemia cuando enfrentamos la falta de algunos productos debido a la pandemia.
Lo más importante es poder programarme y una vez me dan los permisos acá, se define la fecha en que estará lista la obra. Sin extenderse en ese plazo porque se trabaja de manera coordinada con todos y cada uno de los proveedores de servicio. Ese tema es mucho más complicado en Venezuela, según mi experiencia allá.
–Tienes presencia tanto en EE. UU. como en Venezuela, ¿cómo es la función de JQ Foundation, que se dedica a cuidar el ecosistema?
–Al principio teníamos miles de temas y siempre tuvimos en mente a Venezuela. Comenzamos con la fundación CDEI, que es Comunidad de Dios, en la asociación de un sacerdote venezolano que tiene su parroquia en Nueva York y mi esposa era la presidenta de la organización.
Ella trabajaba con el padre Alexis e hicieron una labor muy grande para llevar a Venezuela artículos deportivos, alimentos, libros y otras cosas para las necesidades de los jóvenes en etapa de desarrollo y para la tercera edad. Sin embargo, necesitábamos hacer algo directamente hacia Miami.
Es una fundación dedicada a la conservación del medioambiente. Nosotros hacemos jornada de limpieza de playa, tenemos una campaña de social media para que la gente tome conciencia de la cantidad de ropa que se bota, en la cantidad de productos que se pueden reutilizar, el no utilizar pitillos de plástico y así como una cantidad de temas que están de boca en boca y relacionada con el cambio climático.
Hay muchos programas de ayuda para la adquisición de vivienda
Jesús Quintero, desarrollador inmobiliario
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